發生租屋糾紛？租約的法律效力、租約條款有效還是無效、關於申訴管道、租賃爭議調解、租賃法律諮詢、以及相關實務爭議一次看。此外，關於租賃專法、租賃專法懶人包，亦即租賃住宅市場發展及管理條例之適用對象等相關規定。

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一、依據租賃住宅市場發展及管理條例，原則上必須參考適用消費者保護法相關規定： 

 

(一)適用消費者保護法之依據:

租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」因此在租賃專法公布施行後，租賃契約除例外規定之情形，將會視為具有消費關係，適用消費者保護法之相關規定。
 

(二)租屋糾紛可以報警嗎？關於租屋糾紛申訴管道：

    因為前開規定，如果發生租屋糾紛的時候，目前承租人(即房客)可以向「行政院消費者保護會」提起消費爭議申訴，目前可透過行政院消費者保護會官網線上申請，亦可直接向各縣市受理窗口提出申請，也可以撥打1950全國消費者保護專線，轉接至各縣市政府消費者服務中心提供相關諮詢服務。
 

(三)申訴及調解法律依據：

１．消費者保護法第43條：「消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。　企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起十五日內妥適處理之。　　消費者依第一項申訴，未獲妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。」        　　
２．消費者保護法第44條：「消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時 ，得向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解。」
 

二、例外不適用消費者保護法規定之 情形：

 

(一)租賃專法懶人包—租賃住宅市場發展及管理條例之條次目錄：

    第一章 總則(定義及適用範圍)、第二章 健全住宅租賃關係(租賃關係之基本權利義務、制訂應記載及不得約定事項、疑問諮詢及糾紛調處管道)、第三章 租賃住宅服務業(定義包租業、代管業建立經營許可登記制、營業保證金、代償模式、專業證照設立、消極資格、租賃住宅管理人員、業務及責任)第四章 罰則、第五章 附則。
 

(二)例外不適用消費者保護法：

    租賃住宅市場發展及管理條例第4條：「租賃住宅有下列情形之一者，不適用本條例規定： 1.供休閒或旅遊為目的。 2.由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。 3.由合作社經營管理。 4.租賃期間未達三十日。」
  

三、關於租賃契約適用消保法之重要影響：

 

(一)無過失責任：

依據租賃專法前開規定，租賃契約若符合「消費關係」即適用消費者保護法之規定。而消費者保護法第7條又有無過失責任之規定。如此推論，將來房東對於房客因租賃契約所生之損害，可能會承擔無過失責任。此部分仍待將來實際案例發生與實務見解之發展，或許將來房東必須透過商業保險分散潛在的風險。
  

(二)不得加重消費者責任—例如凶宅賠償條款 ：

租屋珍惜生命條款、惜命條款之效力，房屋變成凶宅，屋主可以請求賠償嗎？房屋變成凶宅，租客必須賠償嗎？
最高法院民事判決111年度台上字第2603號
(因承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人之行為，導致租賃物變為凶宅，乃屬出租人之純粹經濟上損失，承租人毋庸賠償)
 

四、關於租賃契約之應記載及不得記載事項：

 

(一)法規依據：

１．消費者保護法第17條(應記載或不得記載事項之內容)：

    中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。二、限制或免除企業經營者之義務或責任。三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。四、其他對消費者顯失公平事項。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。
２．消費者保護法第56條之1 (違反應記載或不得記載事項之處罰)：
    企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
 

(二)租賃契約之應記載事項：

１．契約審閱期、２．租賃標的、３．租賃期間、４．租金約定及支付、５．押金約定及返還、６．租賃期間相關費用之約定、７．稅費負擔之約定、８．使用租賃住宅之限制、９．修繕、１０．室內裝修、１１．出租人之義務及責任、１２．承租人之義務及責任、１３．租賃住宅部分滅失、１４．任意終止租約之約定、１５．租賃住宅之返還、１６．租賃住宅所有權之讓與、１７．出租人提前終止租約、１８．承租人提前終止租約、１９．遺留物之處理、２０．履行本契約之通知、２１．其他約定、２２．契約及其相關附件效力、２３．當事人及其基本資料
 

(三)租賃契約之不得記載事項：

１．不得記載拋棄審閱期間。
２．不得記載廣告僅供參考。
３．不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
４．不得記載承租人不得遷入戶籍。
５．不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
６．不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
７．不得記載承租人須繳回契約書。
８．不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
９．不得記載違反強制或禁止規定。
１０．不得記載承租人不得申請租金補貼。
 

五、關於租賃契約之審閱期：

 

(一)消費者保護法第11條之1： 

    企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。　企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。　違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。　中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。
 

(二)消保法字第0930001698號函：

　　依消費者保護法第十一條之一第一項及第二項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。本案來函所附現金卡融資契約書，文末記載「茲聲明上列條款均經本人於合理期間內審閱並確認後簽名」之文字，其以定型化契約條款之方式，履行應提供消費者合理審閱期間之規定，對於是否已提供合理審閱期間之事實若有爭執時，企業經營者仍應負舉證責任，併此敘明。
 

(三)院臺消保字第1110010129號函：

    定型化契約條款係由企業經營者單方所預先擬定，處於資訊力與經濟力相對弱勢之消費者，往往無法詳加閱讀或瞭解其重要之意義及法律效果。消保法有關定型化契約審閱期間之立法目的，係為使消費者在訂立定型化契約前，得以充分瞭解及考量契約之內容。另參考學說見解，審閱期間之機制亦有沈澱衝動之功能，消費者經過充分考量，若仍不改初衷，併具有減少紛爭之作用。有關來函所述，坊間業者於定型化契約書記載「如至簽約日尚不足三日，買方＿（如同意拋棄，敬請手寫）三日之契約審閱期」一節，參考上開說明，為貫徹消保法第11條之1之立法目的，企業經營者不宜以定型化契約條款誘導消費者拋棄法定權利。
 

六、相關網路資源：

內政部房屋租賃契約書簡易版、房屋租賃契約書最新版、房屋租賃契約書下載、以及租賃契約範本，請參考：https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4
 

七、實務相關判決摘錄：

 

最高法院民事判決111年度台上字第2603號

承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人，既經承租人之同意而得使用租賃物，就其應負責之行為致租賃物毀損、滅失者，乃明定承租人亦應代負賠償之責，以保障出租人之權益。至該同居人或第三人之行為，並未致租賃物毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，乃屬出租人之純粹經濟上損失，參諸民法第434條規定為保護承租人，就承租人之失火責任排除同法第432條規定之適用，以承租人之重大過失為限，無非考量承租人多為經濟上之弱勢而特為保護，顯然立法者在分配風險上並無將出租人所受之意外損害，均應由承租人負賠償責任以為填補之意，即無民法第433條規定之適用
(一)按現代社會是風險社會，風險源包括天災、事變與第三人突發事故之行為，損害賠償法責任建構在風險分配基礎上，根據各種發生危害之原因而劃分風險面向，使人民因潛在責任而分擔風險，而非僅將法律所規定之分配責任當成是財富分配功能。又因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。是承租人就其同居人或第三人之行為，代負賠償責任者，以租賃物因此毀損、滅失為前提，即以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限。考其立法意旨，當係承租人依民法第432條規定，就租賃物負有保管義務，如違反該義務致租賃物毀損、滅失者，本即應負損害賠償之責；承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人，既經承租人之同意而得使用租賃物，就其應負責之行為致租賃物毀損、滅失者，乃明定承租人亦應代負賠償之責，以保障出租人之權益。至該同居人或第三人之行為，並未致租賃物毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，乃屬出租人之純粹經濟上損失，參諸民法第434條規定為保護承租人，就承租人之失火責任排除同法第432條規定之適用，以承租人之重大過失為限，無非考量承租人多為經濟上之弱勢而特為保護，顯然立法者在分配風險上並無將出租人所受之意外損害，均應由承租人負賠償責任以為填補之意，即無民法第433條規定之適用。
㈡所謂類推適用，係就法律未規定之事項，因其事物本質與其他性質相類事物而法有明文規定者，基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。至於得否類推適用，應先探求事物之本質為何？法規有無特定目的追求，而非其他類似事物得予比附援引，再本於價值判斷後判定之。查：凶宅在市場交易價格之減損，係純然外在社會交易心理因素所致，無從將此具有風險特性及心理因素之凶宅市場價額內化成為租賃物本體或生產力之毀損滅失。基此，凶宅之交換價值減損與承租人違反善良管理人注意義務，或不保持其生產力，致租賃物因而毀損滅失（民法第432條第1項規定參照），兩者之本質不同，如將該風險轉由承租人承擔，要非立法者本意，尚難認民法第432條、第433條規定未涵括租賃物純粹交易價值之減損，乃有法律漏洞，須由法官為法之續造予以填補。
㈢原審本於上開見解，認定系爭房屋雖因系爭事故導致市場交易價值減損，實際上並未造成外觀形體上毀損或實體破壞，或使用功能之減損或喪失，上訴人就系爭房屋所有權能之行使未受影響，乃屬純粹經濟上損失，並無民法第432條、第433條規定之適用或類推適用，而為上訴人敗訴之判決，經核與法洵無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷或違法，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。末查，本院103年度台上字第583號判決係就民法第433條所稱「第三人應負責之事由」及同法第432條規定所謂「善良管理人之注意義務」所為闡述，與110年度台上字第2499號判決關於民法第432條、第433條規定承租人自己或代他人負賠償責任之前提，僅以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限之見解，並無歧異，上訴人認本院先後法律見解歧異，亦與個別學者見解不同，聲請提案大法庭，經核與法院組織法第51條之4規定提案大法庭之要件不符，附此敘明。