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公寓大廈管理條例案件_關於區分所有權人會議及管委會會議效力爭議

2023-12-19

關於區分所有權人會議及管委會會議效力爭議
一、何謂區分所有權人會議，其與管委會會議區別何在：
    簡而言之，區分所有權人會議是召集房屋所有權人(區分所有權人)所召開之會議，而管理委員會會議則是由區分所有權人會議選出之管理委員，由主任委員召集全體管理委員所召開之會議。
公寓大廈管理條例第3條第7款、第9款：
「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議」、「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」。

二、區分所有權人會議之召集與決議方式：
(一)區分所有權人會議分為「定期召集」與「臨時召集」，依法每年需擇期召開一次，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。但有特定情形時(發生重大事故有及時處理之必要；區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上以書面載明召集之目的及理由請求召集)，則應召開臨時會議。
公寓大廈管理條例第25條：
區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
有下列情形之一者，應召開臨時會議：
　　一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
　　二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
(二)決議方式：
    簡而言之，除非規約另有規定，否則應有房屋所有權人三分之二以上出席，出席人數四分之三以上同意。如果出席或表決人數不足，則可重開會議進行假決議，房屋所有權人三人並五分之一以上出席，以出席人數過半數及同意作成決議。惟各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。
公寓大廈管理條例第31條、第32條：
「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」
「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。　前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。　第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」
(三)假決議應具備之合法要件：
    區權會如果因出席或表決人數不足，固可重開會議進行假決議，只需房屋所有權人三人並五分之一以上出席，以出席人數過半數及同意作成決議。然而，必須踐行下列程序：「會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之」，且各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見，必須反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議方始視為成立。
１．臺灣高等法院109年度上更一字第144號民事判決：「萬○公司雖有以掛號郵件將系爭區權人會議紀錄向00號建物共有人中之499人郵寄，但對上開24人之寄送地址或收件人姓名有誤，難認合法送達，至其餘475人(499-24)部分，上訴人僅提出對被上訴人投遞成功之證明文件(見原審卷㈠第128頁及背面、卷㈡第49頁)，再扣除出席會議之共有人劉○陽，尚有473人並無證據證明業已投遞成功，……，其共有人數及應有部分合計均未過半數，即使該73人於會後未以書面反對系爭區權人會議決議，亦難謂系爭區權人會議決議視為成立，是被上訴人主張系爭區權人會議決議不成立等語，應屬可採。」
２．臺灣高等法院臺南分院99年度上字第71號民事判決：「審諸上開公寓大廈管理條例第32條之立法目的，係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達同條例第31條定額時，由召集人就同一議案重新召集會議，使區分所有權人有再次參與會議之機會，並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議，俾利管理維護事務之執行；復為避免少數人專權決斷，故於第2項規定會議後應將會議紀錄送達各區分所有權人並公告之，使各區分所有權人可有機會表示反對意見，即區分所有權人如係依同條例第32條第1項規定就同一議案重新召開會議作成決議時，則須踐行同條文第2項規定，將該決議之會議紀錄依同條例第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人於7日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立；此與依同條例第31條作成決議，其出席人數本屬高門檻，故其在會中所做成之會議紀綠，僅需依同條例第34條第1項規定送達各區分所有權人，屬區分所有權人會議附隨之通知義務，非該區分所有權人會議決議成立之構成要件。準此，依循該條例第32條規定所為之會議決議，必須確實踐行該條例第32條第2項所規定之程序，決議始視為成立。此亦據內政部95年2月14日內授營建管字第0950800702號函同上開見解（原審補字卷第39至40頁）。」
３．內政部函95.02.14.營署建管字第0950800702號說明：
「一、復本部營建署案陳貴府95年1月11日府建使字第09500129830號函。二、按「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第3條第7款所明文規定，又按「區分所有權人會議決議或規約之規定者，應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具有法律效力，...」為本部86年1月30日台(86)內營字第8672164號函(註)研商「公寓大廈管理條例執行疑義」第三次會議紀錄案由三結論所明示，故區分所有權人會議決議之成立需踐行條例第31、32條規程序始生效力。即區分所有權人會議決議如你依條例第31條規定程序成立，其會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有權人，屬區分所有權人會議附隨之通知義務，非該區分所有權人會議決議成立之構成要件，與該會議決議之效力無涉。惟區分所有權人會議如擬依條例第32條第1項規定就同一議案重新召集會議作成決議時，則須踐行同條文第2項規定，將該決議之會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有人後，各區分所有權人於七日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。另有關於會議紀錄中記載與社區事務無關之個人資料，該個人如何維護其權益乙節，如涉及個人權益之損害，請依民法有關損害賠償之規定，循司法途徑解決。」

三、相關爭議與實務見解：

(一)無召集權人所召集而召開，決議自始無效。
最高法院 92 年度台上字第 2517 號民事判決：
按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大厦管理條例第一條第二項規定，固應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列。本件系爭大廈八十九年度第三次區分所有權人會議係由無召集權人之被上訴人甲○○召集，既為原審確定之事實。依上說明，該區分所有權人會議所為之全部決議，當然自始無決議之效力。

(二)由不得擔任區分所有權人會議主席，僅屬決議方法違反法令，而得請求法院撤銷該決議，並非當然無效。
最高法院104年度台上字第842號民事判決：
惟按區分所有權人會議主席，主持並指揮會議之進行，對於議案討論或決議事項之影響重大，倘由不得擔任區分所有權人會議主席之人擔任主席，並主持該會議，其決議方法固屬違反法令，然僅係區分所有權人得否請求法院撤銷該決議之問題，究與無召集權人召開會議有間，尚無從逕認該決議為無效。查系爭臨時會之召集人為管理委員會主任委員陳淑貞，應由其擔任會議主席，或於會議開始時推選主席，訴外人鄭國安非召集人，亦未經推選，即擔任系爭臨時會主席，為原審認定之事實，則依前開說明，其主持該會議所為決議，尚非無效，僅決議方法違反法令。

(三)未達成出席或決議門檻－重開決議以及假決議：
臺灣高等法院109年度上更一字第227號民事判決
按區分所有權人會議依公寓大廈條例第31條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，同條例第32條第1項定有明文。係因考量實務運作上，若因同條例第31條規定出席人數及區分所有權比例之法定數額限制較高，造成不易開議或不易決議之情事，恐使公寓大廈公共事務無法運作，而另訂立重新召集會議及決議之法定標準，並就重新召集會議僅允開議部分，公寓大廈之規約得自行規定出席人數，該條例第32條於92年12月31日修正施行迄今定有明文。又於修正同條例時將原有第32條關於規約之訂定或變更、公寓大廈之重大修繕或改良、重建、住戶強制遷離或區分所有權強制出讓、或共用事項之特別決議規定，因決議不易，予以刪除，區分所有權人會議決議方法僅有該條例第31條、第32條規定。是區分所有權人會議之法定決議方式，應依上開第31條、第32條規定決議。又105年規約第21條第1項為普通決議規定，第2項就未能依普通決議獲致決議，重新開議為規定。而第22條僅就特別決議為規定，而觀諸規約全文均未就特別決議有重新開議規定。參諸上開公寓大廈條例規定，凡未能依第31條規定決議者，均有第32條重開決議規定之適用，未區分規約規定決議方法之種類，且依上說明，第32條重開決議規定為法定方式，從而依105年規約第3條規定：「本規約所未規定之事項，適用公寓大廈管理條例及其施行細則及其他法令之規定，或依所有權人會議之決議及管理委員會所訂定之管理辦法及其決議。」，如特別決議未獲決議應依公寓大廈條例第32條規定重開決議。

(四)出席人數及表決人數不足，得訴請法院撤銷決議：
最高法院104年度台上字第1460號民事裁定：
系爭會議之合法出席人數及表決人數，應視其決議事項而定，即議案一有關規約之修訂，依修正前條例第三十一條規定，即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。至其餘議案、臨時動議等項，則依系爭規約第三條第九項之約定，以區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意即可。……。經扣除上述至少應不予計入出席人數十人，實際合法有效出席之區分所有權人至多僅一百四十九位區分所有權人，不符法定出席標準。則系爭會議決議存有出席人數未達法定標準之決議方法違法情形，而應予撤銷。

(五)區權會通過收取不當管理費之決議或修訂不公平收費之規約：
１．最高法院109年度台上字第829號民事裁定：
公寓大廈社區管理費用之分擔，如區分所有權人會議決議或規約另有規定，應優先適用，並非一律按應有部分比例分擔。系爭收費標準，係以建物位於社區外圍、內圍、使用服務多寡，及建物為雙併、獨棟、大戶、小戶等為考量。關於系爭社區之管理費收取標準，社區住戶經多次討論，均未達成共識，而於第9屆區分所有權人會議，以系爭決議通過按系爭收費標準收取，難認係藉由多數決對少數區分所有權人為不利之決議，以損害上訴人為主要目的。從而，上訴人以系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定，且有權利濫用情事，請求確認該決議無效，為無理由，不應准許
２．最高法院109年度台上字第938號民事裁定：
該大廈為因應修繕維護、訴訟與雜項費用之增加，乃先後於民國107年2月5日、6月22日、7月16日召開區分所有權人會議決議調整系爭大廈規約第17條第2項第1款所定管理費之分擔基準（下稱系爭約款），即將每戶每年之管理費先後調整為新臺幣（下同）5,000元、8,000元，每層樓均以4戶計算，且因1、2樓極少使用電梯，每年酌減1,000元，自具正當及必要性，難認有何顯失公平或權利濫用之情
３．最高法院109年度台上字第1025號民事判決：
按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效。
４．最高法院111年度台上字第1134號民事裁定：
衡諸店鋪與一般住戶使用公共設施之情形有別，兩造查訪員林市住商混合大樓住宅部分管理費普遍高於店鋪，系爭社區住戶及百貨店鋪管理費差距明顯小於其他住商混合社區，上訴人復未證明原收費標準有何違反公平情事，堪認系爭區權會所為上開決議，係以損害百貨、店鋪區權人為目的，而屬違反民法第148條規定之權利濫用，應認無效。