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公寓大廈管理條例案件_關於請求拆除加蓋違建、拆屋還地案件爭議

2023-12-19

關於請求拆除加蓋違建、拆屋還地案件爭議
一、對於頂樓平台或其他增建物有無約定專用之權利存在：
(一)按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前之民法第799條前段定有明文。第按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條第3、4、5款固有明文。然84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」（此條已於102年5月8日修正移至同條例第55條第2項）。
(二)次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外（最高法院29年度上字第762號民事判決意旨供參），倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。復按共有人合意成立分管契約後，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院109年度台上字第2031號判決意旨參照）。
(三)不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約：
最高法院105年度台上字第445號民事判決：「按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。」

二、對於頂樓平台或其他增建物，有無事實上處分權存在。
(一)按違章建築之讓與，因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與。縱認系爭建物區分所有權人之間，對於系爭公寓頂樓平台沒有約定專用之權利存在。然依證人○○○、○○○所陳，系爭增建物均為○○○持有五樓建物期間所興建，並非被告所興建。審諸○○○迄今仍為一樓建物所有權人，亦是系爭頂樓平台之共有人，○○○與被告間若無移轉讓與系爭增建物之合意，至多僅能謂○○○同意被告使用收益系爭增建物，自難謂被告有系爭增建物之事實上處分權。
(二)又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。而被告既無系爭增建物之事實上處分權，則無拆除之權限，原告請求被告拆除系爭增建物，自屬無據。

三、關於佔有共有物之請求返還不當得利金額計算方式：
(一)被告占用系爭頂樓平台所影響者，係區分所有權人對系爭頂樓空間之使用收益權能，區分所有權人尚能使用其他各樓層，與占用全部平面土地而完全排除其他人使用土地、獨占全部土地使用收益之情形並不相同。而公寓大廈基地之用益，係平均分散於各樓層，是被告占用系爭頂樓平台所受之利益應依系爭增建物占用系爭頂樓平台之面積除以包含系爭建物總登記樓層數即○層計算。又系爭頂樓平台係由系爭公寓之○戶區分所有權人共有，即原告就系爭頂樓平台之權利範圍應為1/○。再者，系爭增建物位於老舊巷弄內，乃為鄰近○○快速道路之住宅區，生活機能不佳，且距捷運站甚遠，又無任何商業機能。原告以年息百分之7計算，仍屬過高，應以年息百分之5計算，方符實際情形。
(二)基此，每年相當於租金之金額應為○○○元(○○○ x ○○㎡ x 5% x 1/○)，而以原告所占應有部分僅為○分之1計算，每年應返還金額為○○○元，按月支付金額應為○○○元。