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公寓大廈管理條例案件_關於強制遷離之適用與實務見解

2023-12-18

關於強制遷離之適用與實務見解
一、法律規定要旨：
    住戶如有特定情事影響社區情節重大，例如：(1)積欠應分擔之費用達到區分所有權總價百分之一、(2)對專有部分之利用，妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益、(3)私自變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備、(4)違反使用執照所載用途及規約擅自變更使用專有部分、約定專用部分、(5)在公共空間堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，或破壞或變更建築物之主要構造等，管理負責人或管理委員會應該先督促該住戶改善。然而，如果該住戶在三個月內仍然沒有改善，管理負責人或管理委員會可以依據區分所有權人會議之決議，向法院起訴請求該住戶強制遷離。

二、法條規定：

公寓大廈管理條例第22條：
「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。
　　前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
　　前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」

三、實務見解：

(一)實務判准社區強制遷離請求之案件：

１．最高法院108年度台上字第1541號民事判決
按人民之財產權固應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之。此觀憲法第15條、第23條規定自明。而公寓大廈住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如該住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項所明定。就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。

２．最高法院103年度台上字第914號民事判決：
區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，此為管理條例第五條所明定。區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反共同利益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。而其所為之行為達到何種程度，始足於認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定。本件大樓後棟為純住家之集合住宅，上訴人卻將系爭建物提供作為宗教活動場所，使不特定多數印度人士不定時頻繁進出從事祭拜活動，已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度，既為原審合法認定之事實，則上訴人在純住宅大樓供不特定多數人進行宗教活動，其頻率、時間、規模，顯逾一般人於住家內進行祭祀行為之程度，原審因此認定上訴人已違反管理條例及系爭規約上開規定及約定，有為如被上訴人聲明之必要處置，進而為不利上訴人之判決，經核於法並無違誤。

３．臺灣臺北地方法院112年度訴字第2506號民事判決：
    按住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，公寓大廈條例第16條第1項、第22條第1項第3款分別定有明文。又系爭社區之管理規約第18條第5項規定「住戶違反本條例第16條第1項至第3項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，必要時得報請地方主管機關處理。」此有原告提出系爭社區管理規約在卷可稽（見店司補卷第75頁）。復按公寓大廈條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，該條例第22條規定之強制遷離，完全剝奪住戶居住權利，對於住戶權益影響甚鉅，故法條明文需住戶違反法令或規約「情節重大」，非將該住戶強制遷離不足以維護社區居住權益，始得將該住戶強制遷離，適用上自須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之，以兼顧該違規住戶及其他區分所有權人之權益。

(二)法院判決認為不符強制遷離規定之案件及理由：

１．未踐行促請被告於3個月內改善之程序：
    臺灣臺中地方法院112年度訴字第1908號民事判決：
縱認被告前開行為該當系爭社區規約第19條第1項第5款規定所指破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為，且情節重大，然依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，原告應先促請被告改善，被告未於3個月內改善者，原告始得依區分所有權人會議之決議訴請法院強制被告遷離。原告雖主張有向被告發過好幾次函，……，故實無從證明原告於系爭決議做成前，確有促請被告於3個月內改善之事實，自堪認系爭決議於法未合。又原告復主張：伊認為上開法規應該是由系爭社區做出強制遷離之系爭決議後，再於3個月內要求被告改善而未改善，即可依決議訴請被告強制遷離等語，並提出系爭決議後被告仍未改善之照片為據。惟按公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定可知，管理負責人或管理委員會對於住戶得訴請法院強制其遷離，其一情形為須住戶有違反法令或規約之行為且情節重大，由管理負責人或管理委員會促請改善，而該住戶於3個月內仍未改善，並經區分所有權人會議決議強制其遷離等要件。窺其立法意旨，係考量將住戶或區分所有權人強制遷離，對住戶居住自由及財產權之限制甚鉅，乃維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，為兼顧其他公寓大廈住戶之居住安寧等利益，遂規定管理負責人或管理委員會須先促請改善，並給予該住戶3個月之緩衝期間為改善。倘3個月內仍未改善，即得由區分所有權人會議衡量該住戶改善情形，決議是否訴請法院強制其遷離。是依上說明，原告前述主張，容有誤會，自不足採。至於原告另提出被告於系爭決議後仍未改善之照片（見本院卷第55至67頁、161至167頁），因被告行為時點既在系爭決議之後，即非在系爭社區區分所有權人以被告行為有系爭社區規約第19條第1項第5款所定情形且情節重大，經區分所有權人會議決議訴請法院將被告強制遷離之範圍內，自無審酌之必要，附此敘明。

２．情節並非重大：
臺灣高等法院 108 年度上易字第 1330 號民事判決：
公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定所稱「違反法令或規約情節重大，得訴請強制遷離」之情形，應以該住戶違反法令或規約而嚴重違反對他區分所有人之義務，致無法維持共同群居關係，經管委會促請其改善，於3個月內仍未改善，經區分所有權人會議決議訴請法院強制遷離始足當之，且應考量強制遷離有無逾越遷離之適當性、必要性、限制妥當性，俾符合比例原則。……被上訴人雖有自行增建及變更系爭房屋外觀並占有系爭社區共有土地，而違反法令及社區規約之情事，惟情節尚非重大，且被上訴人已經拆除系爭增建物，將共有土地返還予區分所有權人全體。另被上訴人與系爭社區住戶間，雖因相處不睦而有相互興訟之情事，然此為被上訴人與系爭社區住戶權利之正當行使，如僅以被上訴人對於系爭社區住戶提出多件民、刑事訴訟，彼此關係不洽，即認有強制遷離被上訴人，而限制被上訴人居住自由之情事，尚難認符合比例原則。故上訴人依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款，請求被上訴人應自系爭房屋遷離，洵非有理。

３．須考量適當性、必要性及衡平性，並以最後手段性審慎為之：
臺灣高等法院 108 年度上字第 968 號民事判決：
公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，其立法旨意，乃在於住戶或區分所有權人有嚴重違反對他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，向法院訴請強制其遷離。則管理負責人或管理委員會得否向法院訴請強制其遷離，端視違反者與其他區分所有權人能否維持共同關係而定。是以，法院於適用上開規定，判斷應否准許依區分所有權人會議之決議，命違反者強制遷離時，自須考量適當性、必要性及衡平性，並以最後手段性審慎為之，以兼顧區分所有權人及全體住戶之權益。