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公寓大廈管理條例案件_關於保全公司解約爭議

2023-12-18

關於保全公司解約爭議
保全公司服務不佳或有缺失，要求終止契約而發生爭議，甚至要求社區賠償其損害，應如何處理?
一、保全公司所提供之管理維護及保全服務存有缺失，社區管委會得依債務不履行之不完全給付規定，請求損害賠償。
(一)依據雙方所簽訂物業管理服務契約書暨保全服務契約書之約定，保全公司除應受任處理行政管理及環境維護等事務外，並應提供符合一般水準之駐衛保全服務。而依保全服務契約書第○條「駐衛保全義務」第○項、第○項之規定，駐衛保全應切實執行門禁管制並管制車輛進出，此乃保全公司應履行之契約義務，甚屬明確。而依保全公司所提出之保全缺失獎懲條款，雖然社區管委會從未看過，但也可以從中得知，延遲到班、未經通知住戶即讓訪客、廠商逕行上樓、值勤時間看報、睡覺、外出購物未關大門等，顯然都屬未依債之本旨履行契約義務之違約情事。
(二)按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」，民法第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。所謂不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其於不完全給付而不能補正之情形，應有上開民法規定之適用，債權人得依上揭規定行使權利請求賠償。查保全公司依據上開契約既負有依約派遣服務人員從事一般事務管理服務、住戶服務業務、以及保全維安服務，並均應盡善良管理人注意之義務。則其所派駐社區之保全人員，若有未依契約內容提供妥善、完整之服務而造成缺失時，即屬未依債之本旨給付之不完全給付，社區管委會自得請求以金錢給付損害之賠償。
(三)關於損害賠償之數額，固應視其實際所受損害之程度以定其標準。惟倘在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，此有民事訴訟法第222條第2項之規定及其立法理由及最高法院101年度台上字第1452號裁判意旨可參。又當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求，此亦有最高法院21年上字第972號判例意旨足供參考。而保全公司受社區管委會委任處理社區保全事務，有未依債之本旨提供保全服務之情形，應認保全公司提供之駐衛保全服務期間有前開不完全給付情形，故社區管委會自得以債務不履行之損害賠償請求與本件保全公司之請求為抵銷抗辯。又社區管委會已經證明保全公司有不完全給付而致受有損害等情，惟因雙方締約者為勞務提供之契約類型，且兩造業已終止系爭保全契約，要無從為補正，社區管委會自得請求以金錢賠償。再參以保全公司等不完全給付所造成社區管委會社區陷於不安全及社區管委會需另費心力進行監督之情形，因難以金錢評價數額，得請求法院審酌一切情況，依所得心證定其損害賠償數額。
二、保全契約之定性與相關規定:
    按保全服務契約之性質為繼續性勞務給付之無名契約，應適用關於委任之規定，而委任契約雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然委任契約係以當事人之信賴關係為基礎，苟雙方信賴關係已動搖，而仍使委任人受限於特約，即違背委任契約成立之基本宗旨。因此，保全服務契約雖定有期限及有期滿應予續約之特約，仍不排除民法第549條第1項規定之適用，於契約期限屆滿前，不問所持理由如何，仍得隨時終止契約，此有最高法院96年度台上字第2764號判決意旨可資參照。
三、保全公司請求賠償原約定服務費用，如何答辯:
    按「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限，民法第549條定有明文。又委任契約依民法第549條第1項規定，不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止。上訴人等之被繼承人對被上訴人終止委任契約，無論於何時為之，均不能謂被上訴人原可獲得若干之報酬，因終止契約致未能獲得，係受損害。同法條第2項規定：『於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任』，其所謂損害，係指不於此時終止，他方即可不受該項損害而言，非指當事人間原先約定之報酬」，此亦有最高法院62年度台上字第1536號判決意旨可供參考。因此，保全公司以其原可獲得之報酬，作為其請求損害賠償之計算依據，並不足採。