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公寓大廈管理條例案件_關於大樓車位相關爭議(一)約定專用私設車位

2023-12-17

關於大樓車位相關爭議一 一、大樓車位種類：
   依據建築技術規則建築設計施工篇可以區分為下列幾種：
(一)法定車位：沒有獨立權狀，以大公或小公方式作登記，跟著房屋買賣而移轉。根據內政部建築技術規則第59條，依照你建物總樓地板面積的多寡，來決定設置
《注意》
1.登記大公，代表停車位的產權與使用權全體住戶共有，通常會以抽籤或輪流使用方式協商使用。登記小公，則是特定住戶擁有使用權。法定車位屬於有產權但沒有獨立權狀的車位。


2.不能與主建物拆開出售，但可以透過「分管協議」、「區分所有權人會議」約定給特定區分所有權人專用，單獨轉售給同大樓住戶。
(二)增設車位：依法自行設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。
(三)獎勵車位：依增設停車空間鼓勵要點設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。
《注意》
獎勵車位原無所有權人及營業與否之限制，但內政部營建署100年6月30日發布修正建築技術規則建築設計施工編第59條之2以後，獎勵車位乃於101年底停止適用。但在100年7月至101年底申請建照所設獎勵車位，各縣市政府多訂定必須要申請營業登記、單獨樓層與出入口、建築外要有明顯停車場標示、收費價格標準也要與周圍停車場接近等嚴格限制。若要購買此段期間獎勵車位，需確認清楚。
二、爭議－約定專用私設車位：
原則：住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
臺灣臺北地方法院 108 年度重訴字第 505 號民事判決：
「按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓條例第3條第4款定有明文。復按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓條例第9條第1項、第2項、第4項定有明文。經查，敦煌大廈管委會於106年12月26日依公寓條例向臺北市政府都市發展局申請報備就敦煌大廈之A棟、B棟、C棟成立管理委員會，並經同意備查一節，有公寓大廈管理組織報備證明及附表所示敦煌大廈之A棟、B棟、C棟之詳細地址及使用執照等在卷可查(調字卷第19至31頁)。承上，敦煌大廈區分所有權人並訂定敦煌大廈住戶管理規約，其中第2條第2項：本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專有部分、約定共用部分之區劃界限：詳如使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。第2條第3項：本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，亦有規約可參(調字卷第35至68頁)。」
臺灣臺中地方法院108年度訴字第23號民事判決：
「按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有專用權。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第1570號判決意旨參照）。」
四、參考法規：
公寓大廈管理條例第5條：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」
公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
公寓大廈管理條例第9條：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」
公寓大廈管理條例第15條：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」
公寓大廈管理條例第22條：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」
公寓大廈管理條例第47條：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」